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楼市没有只涨不跌的神话

发布时间:2021-01-07 21:18:11 阅读: 来源:钢纤维厂家

当香港一位于港岛半山的豪宅楼盘飙出每平方米71.28万港元的高价,一举击破伦敦海德公园楼价被冠以“全球最贵”后,有消息称内地富豪花费4.39亿港元买下了顶层的复式套房。

作为市场整体火爆的印证,有中介机构的统计数据显示,香港高端住宅在传统“金九”成交激增近两倍,截至9月,今年香港豪宅售价回归金融海啸前的水平,甚至高过1997年亚洲金融危机前的最高峰。

这一升温再度引发业界担忧,虽然仍有乐观的声音称豪宅的火热成交可能会带动楼价1000万港元左右的中偏上物业的销售,但是警示的声音也不容小觑。

“目前政府紧缩的土地供应政策,助长楼市出现泡沫,担心楼市泡沫化的程度较1997年更为严重,一旦泡沫破灭,将对经济造成更大破坏。” 瑞银房地产研究部主管王震宇在研究报告中明确指出。

香港楼价6年下跌70%

资产价格的直线上升,让刚从金融危机中走出的全球经济,比以往更为警惕资产价格的非理性上浮,香港也不例外。

从1985年香港房地产复苏算起,到1997年房价则上升了近10倍,房价在1997年到达顶点后开始一路下跌,至2003年年中香港楼价已下跌70%左右。这一轮周期性上涨历时13年,下跌过程达6年,至2003年底才慢慢有复苏的迹象。

这一轮楼市起伏最早可以追溯到上世纪70年代的房地产热潮。当时,香港十大房地产公司的先后公开上市,来自亚洲日本、东南亚及澳大利亚资金的蜂拥而入,推动了香港房价和地价的狂飙。而香港则在1981年即成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。该地区楼价在之后的十余年间继续以20%的平均速度增长。这其中,中环、尖沙咀等传统的豪宅区楼价已经达到每平方米十几万到20万港元的高价,并因此诞生“炒楼族”。

在1996年的楼市顶峰,香港一个楼号价值150万港元,仅凭一张设计图纸“炒楼花”的现象也不足为奇。在地产泡沫破灭前夕,任何对楼市即将下跌的预言都难以引发人们的共鸣,但楼市的确从这一年开始掉头向下。

从1997年到2002年,香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元,比同期香港的生产总值还多。最终牵扯最深的是普通香港市民,这其中,房价急速缩水导致每位业主损失267万港元。

这些被业界看作“资产泡沫爆破症候群”的“负翁”有些在“失业”、“通缩”和“负资产”的阴影中生存许久,这也导致其中的一些人至今对购入房产讳莫极深。有分析机构认为至今港人对买房的热情也远不能与上世纪90年代初的狂热相提并论。

东京地价曾与美国等价

中国社会科学院曾在《2007年世界经济形势分析与预测黄皮书》对于各国危机作出分析,其中指出 “在日本房地产泡沫形成期间,人们只相信土地价格只升不降的神话,争相购置房产地契,以至于土地价格高出美国3倍有余。”日本政府1987年的调查显示,超过半数以上的受访者认为“只有土地是安心并且有利的”。

日本是世界上人口密度最大的国家之一,日本炒家笃信人多地少,房价持续走高是铁律,只是这条“铁律”并没有帮助日本避免房地产危机的产生。

宽松的金融政策是导致房地产价格暴涨的诱因所在。20世纪80年代后期,为刺激经济的发展,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,当初的资金流向主要是房地产以及股票市场。1985年“广场协议”之后,日元大幅升值,房地产市场也随之急剧升温。从1986年到1989年,日本房价曾创下翻两番的纪录。

从1985年之后的6年间,日本六大城市的商业地价狂涨3倍多,需求旺盛投机盛行,房价不可遏制地持续走高。日本全国地价市值总额一度达到美国地价总额的4倍,其中寸土寸金的东京全市的地价与美国全国总地价等同。

日本的房地产泡沫破裂先于中国香港。在海外热钱积极投资之后,日本本地资金开始追随境外热钱进入投资队伍中,在情况最为严重的1987年,日本政府并没有采取任何宏观调控措施来缓解过热的市场。

上世纪80年代末,当境外热钱撤离后,日本股市大幅下挫,接着房地产泡沫破裂。此后10年,日本长期处于萧条期,经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间,被经济学界称为“失去的10年”。

到1993年日本房地产业全面崩溃时,破产的房地产企业遗留高达6000亿美元的坏账。直到2005年年末,日本经济才从可怕的低谷中走出来。

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