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楼市此轮狂飙潮为什么深圳房价上涨最多

发布时间:2021-01-08 03:39:13 阅读: 来源:钢纤维厂家

吕舒扬

2016年春节以来,长三角房地产市场以上海为龙头,出现新一轮飙涨。"众筹买房"、理财资金,以及"首付贷 "、零首付等金融杠杆进入楼市,使这轮行情显得更加狂热。

"首付贷"、过桥贷等金融产品引发了对中国版"次贷"危机的担忧,随之被叫停,上海与深圳也相继出台了旨在为楼市降温的新政。归根结底,楼市热还是因为过剩的货币没有其他投资渠道。

2016年3月25日,上海、深圳两地相差12小时,先后推出了 " 楼市新政 ",试图为 2015 年以及 2016 年春节后的一线城市楼市价格猛涨,踩下刹车。

在上海,新限购令的内容包括:非本地户籍家庭购房缴纳个税社保的年限从累计 2 年以上,变为连续缴纳 5 年及以上,也就是说 5 年之中从未离开上海工作的非户籍家庭才有资格买房;对于拥有 1 套住房的居民家庭,购买普通自住房首付款须付 50% 以上,非普通自住房首付 70% 以上,并且不得外借首付款,否则被视为失信行为记录在册。

在上海早上 10 点公布新政后,深圳在当日夜间 10 点也出台了新政,但限购力度不如上海大。深圳市规定,如果不是本地户口,须缴满 3 年社保或纳税证明才能买房,此前是 1 年;如果想买二套房,首付最低要付四成,此前是三成。

在新政出台前几天,上海楼市上演了 " 最后的狂欢 ":上海房地产交易服务网显示,3 月 24、25 日两天,上海累计签约一手房套数达到了惊人的 4205 套,创近年来的最高纪录。

楼市再狂飙

2016 年春节一过,长三角楼市在上海的 " 龙头 " 效应下,热度陡升。

与上海西北毗邻的江苏省昆山市花桥镇,从上海涌来的看房客把这里的新盘售楼大厅围得水泄不通。这里靠近上海的新盘价格大约在 1.4 万每平米,又在以每周加 1000 的速度上涨。

一两周后,如果再来这里,楼盘门口的销售人员会告诉你目前没房子卖,如果你说你已经认筹过了,他们会为你叫好," 买到就是赚到!"

认筹,是指开盘前,购房者先付 1 万到 3 万不等的认筹金,得到开盘时选楼层的名额,开盘当天再去随机选号。

同在长三角经济圈的江苏省会南京,也是一派火热景象。

南京楼市的资深观察者丁默(化名)对南方周末记者描述,春节后南京的房子供不应求,以致相关部门专门发文,说南京出现了阶段性、局部式 " 房荒 "。

" 房子供不应求,抢房、房价上涨,成了南京楼市的主旋律。" 丁默说。2015 年,南京出现了 19 块 " 地王 ",地价比房价高,面粉比面包贵,加速了公众恐慌,带动周边楼盘价格上涨。

上一次出现这样的热卖局面,还是 2009 年 " 四万亿 " 政策出台时,全国房价普涨。但 2010 年以后,楼市出现了分化,三四线城市涨不动,一二线城市持续涨," 虹吸 " 效应使更多资金从三四线进入了一二线城市。

国家统计局发布的数据显示,2016 年 1-2 月,全国商品房销售面积同比增长 28.2%,增速比去年全年提高 21.7 个百分点。从金额来看,商品房销售额 8577 亿元,增长 43.6%,其中住宅销售额增长 49.2%。

其中,上海楼市的增速可谓是一枝独秀。

中原地产提供给南方周末记者的最新数据显示,上海二手房 2016 年 1、2 月的成交套数分别是 4.4 万套和 2.7 万套,网签均价在 2.6 万元每平米左右。一手房成交面积,自 2015 年 4 月起一路上行,在 2015 年 12 月达到最高点 188.6 万平方米,成交均价在一年内由 2.9 万平方米爬升到了 3.6 万平方米。

在浦东,陆家嘴集团开发的一套新楼盘,2015 年 3 月以 3.1 万 -3.5 万每平米的价格通过中介售卖,购房意向金 10 万元。而后,随着楼市疯涨,开始拖延与已付意向金的购房者签署协议,并试图劝退。一年后的 2016 年 3 月,该楼盘的售楼网站参考价已经涨到了 5.2 万。

同在浦东的二手房交易市场,龙阳路的万邦都市花园,一户卖家因为看房者太多,以 10 万为单位跳价,最终一天之内涨了 60 万。

准备在浦西购买婚房的王涛(化名),过年前后看了三套二手房,最终全都以房东不卖而告吹,房东们在坐等涨价。很多房东是卖小房换大房,他看好的房子变卦或涨价了,自己手上的就相应地要 " 捂着 " 或涨价。

其中有一套约 300 万的房子,七八拨人想买,房东提价 5 万,走掉一些人,而后提了 10 万,还是留下了两个买家,房东实在不好意思再加价,说 " 你们抽签吧,抽到谁算谁的 "。

" 太疯狂了," 王涛说," 感觉跟买白菜一样,现在上涨的趋势让人根本就喘不过气来。爸妈一辈子攒了几十万,一个礼拜内就可能完全蒸发了。"

杠杆市

自打女儿开始买房,王涛的母亲也变成了楼市甚至金融市场的研究者。她一般不喜欢发消息,买房期间却信息不断,比如 " 中国买房让你感受到了什么是资本的贪婪,是书本知识与现实的最好体验 "。

" 资本的贪婪 ",是老百姓对这轮楼市上涨的朴素归因,其最主要的依据,是众筹买房的出现,以及 " 首付贷 " 等金融杠杆的入市。

王涛的母亲说,她看到一些人每人凑三五万,众筹买了 325 套房子。

深圳链家二手房研究院总经理肖小平告诉南方周末记者,这种玩法有两种情况,一种是几个朋友共同出资,大家商量好房产证写谁的名字,或者找人代持就行,具体什么时间卖房,大家商量;还有一种是互联网众筹,比如深圳成立了一家公司叫拼房网,以公司的方法运作,同样有一个物业代持人,卖房时间会明文约定,比如投资一年为限。

更花哨一点,在上海等城市,出现了以买房之名、行投资之实的资产管理公司,搞所谓的 " 房地产金融创新 " 或是房地产的 " 资产证券化 "。其玩法是,开发商建好房子后,暂时不卖出去,转手卖给投资公司,并承诺一段时间后溢价 15% 回购。这家投资公司则把这些房子包装成 " 理财产品 ",以更低的收益转让给理财的老百姓,并告诉投资者,这些理财投资是有房地产抵押的,比一般理财靠谱。

然而一旦房子不好卖,开发商不再还投资公司的钱,投资公司就会无法偿还投资人的本金。今年 2 月,上海鑫琦资产 19 亿兑付危机,就是这样发生的,这一事件至今仍未了结。

比起上面的玩法,今年一线城市 1-3 月的楼市热潮中," 首付贷 "、零首付等金融产品的出现,更引起了公众的恐慌。

2 月开始,国家政策放低了购房首付的比例。规定在不实施 " 限购 " 的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例为 25%,另外可向下浮动 5 个百分点,这就表明最低首付款比例能降至 20%,即对于一般的购房者,贷款杠杆比例最高能达到 5 倍。

而 " 首付贷 " 是指这 20% 的首付,也可以向其他机构借钱。比如,如果借了首付款一半的首付贷,购房者的杠杆比例就从 5 倍升到了 10 倍。因此首付贷被称为 " 楼市配资 ",它的风险在于利息高、周期长,借款人的还款压力大,如果是一成首付即 10 倍杠杆,楼市下跌 10% 就会出现资不抵债的情况。

" 首付贷 " 出现在楼市渐入狂热的市场环境下,开展此业务的,有房地产开发商、房产中介、P2P 理财公司,甚至信托公司、保险公司等。

盈灿咨询联合网贷之家为南方周末记者提供了这样一组数据:不完全统计,有 50 多家 P2P 网贷平台出现过 " 首付贷 " 标,目前有 20 家 P2P 网贷平台对接 " 首付贷 " 资产为主要业务。

据媒体统计,2015 年首付贷产品约 29.9 亿,且主要在二三线城市。

据南方周末记者了解,有信托、保险公司也介入到了首付贷业务。一位刚刚在上海买房的购房者透露,有中介公司介绍了跟一家大型知名保险公司配资的方法:用保险资产管理的钱去借首付贷,中介给保险公司担保。

社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立告诉南方周末记者,首付贷规模是每家机构自己报的数字,不一定真实," 就像前段时间的股市,场外配资是券商的生财之道。"

就在 " 首付贷 " 在民间如火如荼时,3 月初,深圳、北京等地都对 " 首付贷 " 进行了排查。3 月 12 日,两会的记者招待会上,央行行长周小川第一个回答的就是关于首付贷的问题:" 对于银行来说,必须了解你的客户,客户的首付是不能借的。如果首付是借的,客户整个借款和自有资本的比例实际上就变了,未来的偿还能力也就变了。"

随着政策风向的变化,南方周末记者观察到,在一些大型公司的金融产品中," 首付贷 " 一栏被标注 " 已叫停 "。3 月 25 日上海出台的楼市新政明确规定," 严禁房地产开发企业和房地产中介机构从事‘首付贷’、过桥贷等场外配资金融业务 "。

货币追逐房子

在南京,丁默观察到近期南京楼市疯涨的重要原因,是全国各地的资金都来南京炒房了,特别是去年 7 月获批的江北新区的房子,投资客超过 50%,有些楼盘甚至高达 80%。" 实际上是一种货币现象,用无限的货币追逐少量的房子。" 他说。

中原地产中国区副总裁刘天旸对南方周末记者说,上海楼市在 2014 年交易比较差,2015 年的上涨属于一些被压制的需求释放了出来,随着 "3·30 新政 " 出台,有一波井喷行情。他认为,在传统投资的四种渠道中,除了地产以外,外汇、债市和股票市场都出现了问题,现在反而是流动性最弱的房地产吸引了大量资金进入。

肖小平也同意这一说法,他认为,房地产价格上涨是社会财富积累到一定程度后大家观念的变化," 以前如果手上有 100 万存款,会很开心,但现在如果有 100 万的现金存银行,会睡不着,一方面是担心通胀,财富缩水;另一方面身边很多人都在各种增值,自己不动就会被抛下。虽然房产不算一个好的投资渠道,但收藏品、股市、基金、贵金属、稀有金属 …… 通通比房产更不靠谱。"

世联行集团副总经理袁鸿昌对南方周末记者表示,本轮上涨是价值规律在发挥作用。苏州、杭州、南京等长三角城市房价的上升,主要原因不是上海的带动效应,而是城市本身的价值。

而尹中立的看法则不同,他认为一线城市从去年以来的房价上涨,主要是受股市因素的刺激。

为什么深圳上涨最多?因为深圳有八百多家中小板企业、五百多家创业板企业,深圳财富最大的受益者就是深圳楼市。去年创业板涨幅 85%,中小板涨幅 54%," 这部分股票市值增加了约 10 万亿,其中溢出几千亿元就足够使深圳房价飙升了。上海去年涨幅不大,因为它是主板市场,财富的增加在楼市的体现并不明显。"

另外,尹中立认为,今年是货币信贷政策的调整,也是楼市上涨的重要原因," 尤其是 1 月份 2.5 万亿的新增贷款,对市场的刺激是巨大的。根据市场经验,一旦货币信贷放水,房价立刻会上涨。"

微信公众号:融360房贷

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